第一阶段：实地调研
根据初步考察的结果，指定详细的正式市场调研计划，组成市调小组和策划组，市调小组开赴项目所在地做正式市场调查。主要工作如下：
1、市场环境调查分析：城市规划、城市经济特点、旅游特色、城市人口、旅游季节、年均旅游人口数量、房地产、酒店业和旅游业的详细考察；
2、区域条件调查分析：项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势；
3、同类产品竞争势态调查分析：市场供给、需求状态、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位与空挡、竞争对手的情况及销售渠道的调查；
4、项目情况调查分析：土地资源优劣情况、地块地形、地貌状态、工程进度、资金投放计划于进度、建筑建设规划于实施现状；
五、项目定位：根据深入的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据；
6、营销策划：蓄水造势、开盘引爆市场等的具体操作手法、广告媒体的投放时机、广告特色与效果把控、市场营销方式的采用情况、营销渠道的选择、控制与调整情况、项目及企业品牌的发展战略等；
第二阶段：撰写各类报告
根据不同客户的需求，提供不同的战略报告。必须提供的核心报告为市场调查报告和项目定位报告。对市场调查所得的原始的和次级资料、信息、数据进行整理，出具体市场调查报告，并据此撰写项目定位报告（含项目设计指导思想、产品组合设计和运营模式等），将方案报告提交给甲方进行讨论，并根据其意见进行修改。
第三阶段：项目运作
（一）销售阶段
1、销售部与甲方、策划部等建立正式的书面送签证制度；
2、该阶段策划部负责与项目组、甲方、广告公司、我方设计深入沟通后，根据实际情况有选择的编制；
1)《项目营销整体规划》：VI、推广的主题、方式、渠道、营销、步骤、包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其互相协调关系部署；
2) 《项目经济敏感性分析报告》：造价、进度、售价、回报率间变量关系图表；
3) 《项目价格策略报告》：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编辑和修整；
4) 《项目前期工作计划表》：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算；
5) 《项目包装概念设计》：VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型等的设计和制作计划安排及费用预算；
6) 《项目预热和广告发布计划》：户外广告、报刊广告、线上热度的曝光的计划安排及费用预算；
7) 《项目活动策划报告》：开工、售楼部开放、正式预约、开盘、封顶、竣工、入伙等仪式，新闻发布会、现场活动的其他公关活动的计划安排及费用预算；
3、项目经理按照工作计划对项目组人员进行培训考核，并对案场的包装布景向策划部提出书面建议；
（二）、销售实施阶段
1、项目经理负责所签收的各类执行文件的具体落实，策划部对执行的过程结果进行监督，同时提供支持；
2、销售部定期或不定期向策划部客观真实地反馈销售状态和市场动向，策划部适时调整营销计划，并报项目总监签字，然后具体落实；
3、项目经理负责按照行政人力资源部的要求定期报告人员管理。物品使用管理等管理方面的报表；
4、行政人力资源部负责销售部的工作进度进行全方位的后勤支持，并进行监督。
5、项目经理负责定期与甲方的财务人员进行签证确认，并与甲方其他对接人员沟通协作好；
6、项目经理定期向项目总监与甲方财务人员的对账单，遇到重大特殊事件第一时间与项目总监报告；
7、策划部负责与甲方、甲方外协单位（广告）、我方设计等与营销推广有关的事宜沟通协作；
8、销售部对策划部与各方的接洽有权监督，并有义务进行协助；负责销售合同的签订和客户信息来源资料的收集整理；
9、项目经理对现场进行全方面控制，管理好现场的人员和设备；
10、组建销售信息库，包括价格、付款方式、促销、广告宣传、楼盘设计等，及时反馈给销售经理；
（三）项目结算
1、项目经理负责汇总有甲方财务人员其他管理人员签证确认的销售报表与对方再次核对后，与公司财务部存底的销售报表进一步核对；
2、财务部负责编制结算报表和相关凭证，经项目总监确认后，呈报总经理核准，在项目经理的协助下雨与甲方进行结算，在结算过程中严格遵循项目财务制度；
3、项目经理协助财务部进行账款催收；
第四阶段：项目结束
1、行政人力资源部协助项目组处理各种后续事宜，必要时，策划部协助进行；
2、项目总监负责与甲方的关系维护；
3、项目经理负责总结项目运行过程中的经验教训，并存档；